買房攻略 首圖

如何買房二大重點,首購應該這樣挑

如何買房全攻略,首購族跟著這樣篩選:先選地段,再選房子!剛開始看房,總是聽別人你一言我一句,還是不知道怎麼下手嗎?其實可以更簡單,參考以下買房攻略,評估適合自己的建案。

 

一、地段怎麼選

在茫茫的建案的選擇中,要先篩選的是地段。

買房評估時,你會聽到各種用語像是,交通宅,學區宅,景觀宅,重劃區等。這時候別錯亂,地段跟著這樣選:上班通勤和家庭成員,這二大因素請同時作為評估標準!上班地點會直接影響到日常生活,不論是在捷運、火車周遭,或是開車動線都必須考慮進去。同時也要考慮家庭成員有幾位入住,是否有小孩等。先確定自身條件後,就可以漸進式的依序篩選,鎖定最適合自己的幾個建案。

 

1-1 篩選條件:鎖定區域

首先以大區域做選擇。區域怎麼判斷?這二個條件可以幫助你篩選。
1.通勤工具
2.可接受通勤時間

舉例來說,上班地點在台北市信義區,平時習慣搭捷運,並且可接受通車時間在30分鐘內,那就以捷運市政府站做延伸,查看符合的區域有哪些,像是捷運藍線可考慮至海山站、土城站一帶;或是主要開車通勤,上班地點在台北市大安區,最多可接受開車30分鐘,可以參考北市文山區,往返走信義快速道路,到達大安區、信義區都很便利。

 

篩選條件1:鎖定區域 通勤工具
通勤工具示意圖

 

1-2 篩選條件:觀察地段

區域內該如何縮小至某個地段,也有幾個指標可以作為標準。

 

地段指標參考表

生活機能

日常必須的市場、超商、餐廳,附近有學區

交通便利

捷運可在走路10分鐘內到達,有多班公車站,火車或高鐵

重大建設題材

附近有百貨商場,電影院,公園規劃,醫院,新的就業機會

街廓&嫌惡設施

周邊環境是否規劃整齊乾淨,是否棟距過近,有沒有對生活造成干擾的嫌惡設施,像是高壓電塔、高架橋旁

 

這邊可以先抓出幾個最在意的,用來判斷對自己而言是不是一個好的地段。舉例來說,對於有學齡孩童的家庭,且平時父母上班通勤,假日需要常常到公園溜小孩和逛街,這樣某地段如果至少符合以上的3點需求:生活機能不錯且有學區、附近有捷運10分鐘左右、有公園建設題材,對他們來說就是一個很不錯的建案。如果其他2點符合,但是個交通距離較不便的地段,就會是他們的第二選項。

 

篩選條件2:觀察地段 區域內機能
區域內生活機能

 

1-3 篩選條件:建案產品

最後,就可以聚焦到這地段中,你挑選的房子本身。
房子類型有下面幾個:公寓、華廈、大樓和透天
房子新舊程度來說又分為:成屋和預售屋
一樣可以先挑選出幾個最重視的需求,來判斷自己該買什麼樣的房子。

 

房子類型:

公寓

華廈

大樓

透天

特色

價格和高CP值取勝

中庸的選項,鄰里單純

講究生活品質和便利性

適合居住郊區者

建築工法

5樓以下,屋齡較老舊,建築結構粗糙

6-11樓電梯住宅

12樓以上電梯住宅,普遍屋齡較新,建築結構更穩固制震

分為獨棟住宅或連排透天

室內實際坪數

坪數實在

中間

坪數實在

公設

較少,有些規劃中庭空間,收發室

設施豐富,常見游泳池、健身房、會議室等

車位

自家車庫

便利性

低,需要爬樓梯,自行倒垃圾

高,有電梯,垃圾社區集中處理

高,有電梯,垃圾社區集中處理

偏低,位於郊區,交通不太方便

安全性

安全性在公寓和大樓之間

安全性高,常見保全人員及物業管理

總價

較低

中間,且須支付管理費

總價高,且須支付管理費

 

總結他們的特色而言,公寓適合想購買便宜、高CP值房子的人;大樓會推薦給不只需要便利設施,也在意居住品質的族群;而華廈是一個比較中庸的選項。透天則是在郊區比較常見。

 

房子新舊程度:

成屋

預售屋

等待時間

立即入住

需要等待施工完成,3-5年不等

裝修成本

高,需要再進行裝修和改建

較低,且可以前期參與客變

屋況

能實際看屋,減少不確定性

不確定是否符合預期

付款方式

自備款較高,適合手上資金較為充裕的人

低自備款,可以分階段付款,付款較為輕鬆

 

購買成屋或預售屋,取決於個人的需求和情況。如果要立即入住,且有充足自備款成屋可能是更好的選擇;如果不急著入住,也想要根據自己的需求設計客變,預售屋可能更適合。舉例來說,小明計劃在五年後和老婆生子,目前還沒有急需入住,平時夫妻就很講究生活品質,常常去健身游泳,且將來希望能把獨居,行動不便的老父親接來同住。
以房屋類型來說,他們會必須住在有電梯的建築裡,方便老爸爸行動,所以公寓會先被排除;再來,配有健身房或有泳池的大樓,更符合他們日常習慣,是理想的選擇。成屋或是預售屋又該怎麼選?沒有急迫的入住需求,預售屋是個不錯的選擇,因為付款方式更輕鬆,又能即時變更設計。如此一來,「預售的大樓」就是小明ㄧ家要找的方向。

二、房子怎麼選

在地段選定之後,第二個大方向就要審視產品本身。由產品整體,再聚焦到產品細節,你可以這樣選。

 

2-1 建商品牌

以購買預售屋來說,因為還看不到實際屋況,有預算的話,不少人會傾向一線的品牌建商,品質優良有保障。也有些會選擇該區域推出比較多建案作品的在地建設,價格可能更優惠一些,同時也受到當地人信賴。

 

2-2 完工時間

從打算入住的時間評估,完工時間會直接影響你的選擇,像是對於準備迎接新生兒出生的夫婦,買房就適合選擇新成屋或是交屋日期靠近的。

 

2-3 公設比

現在大多數新案公設比都在30-35%左右,扣除一部分是必要公設,像是一樓大廳、走廊、逃生梯等,其餘規劃就是大家看到的娛樂設施,像是健身房和游泳池等。不少人會擔心公設不常使用,卻被佔用了公設比。這點還是按住戶需求做選擇,像是如果周遭沒有公園,卻常常有健走乘涼需求的人,有社區中庭的建案就十分適合。

 

2-4 建築結構和建材

一般來說,20-30樓以上的建築會會用SC鋼骨結構或SRC鋼筋鋼骨混凝土作為結構支撐,強調耐震防火,柱體較不佔空間,但相對造價也最貴。中低樓層則使用RC鋼筋混凝土,會是比較實際又實惠的方式,雖然柱體較粗,卻同樣兼顧到耐震效果。

 

2-5 高中低樓層選擇

低樓層的好處是價格便宜, 逃生安全,可以走樓梯,房屋稅也比較低。相對採光通風會比較差,噪音和灰塵也比較明顯。中高樓層有景觀的優勢,保值性好,採光通風較佳,也具有隱私性。缺點的話是價格較昂貴,還有頂樓要注意隔熱、漏水問題。

 

2-6 坪數格局

家庭成員和生活方式,會是你挑選什麼坪數格局的決定因素。最常見的是下面這幾種戶型。

● 套房
室內坪數約在10坪上下,有獨立衛浴。通常比較常在市中心,捷運站旁看到這類建案,適合一人居住,講求強大生活機能和交通便利性的族群。

● 二房
室內坪數常見在20坪上下,有基本隔間,總價又相對好入手,是許多首購族的入門選項。空間規劃適合還沒有生產計畫的夫妻二人入住。

● 三房
室內坪數落在在30-40坪之間居多,空間使用上比較沒有壓迫感,且格局的規劃設計比較有發揮空間。通常會是小家庭的首選產品。

 

挑選室內格局示意圖
挑選室內格局示意圖

三、案例參考

依照上面的買房攻略,可以更輕鬆篩選出理想的建案。舉例來說,一位朋友大壯,他的老家在新北土城,土城有一位媽媽常有就醫需求。平時他在台北信義區上班,原本在台北市就近租房,因為半年多後就要迎接小孩出身,準備買房置產。

 

3-1 地段怎麼選

買房過程中猶豫不決,地段方面他考慮的重點有幾個:
1.上班通勤:希望居住地方便往返信義區通勤,夫妻二人可以接受的距離在捷運30分鐘內。
2.家庭成員:另一方面希望獨居在土城的媽媽,可以就近照顧;同時未來小孩出生,媽媽也可以就近支援帶小孩。

在列出上班通勤地和家庭因素後,他逐步用上面的公式篩選。

 

1-1 篩選條件:鎖定區域

1.夫妻倆主要通勤工具:捷運
2.可接受通勤時間:捷運30分鐘內

以信義區上班地為出發點,捷運30分鐘能抵達的區域,並且不希望離土城老家太遠,他先考慮了幾個區域:
新北板橋:捷運23分鐘
新北土城:捷運30分鐘
桃園青埔:高鐵17分鐘到台北車站,再轉乘捷運11分鐘

考量到家庭因素,和通勤便利性,就近土城老家是他折衷後鎖定的區域,可以照顧到媽媽,捷運也在30分內。

 

 

 

捷運示意圖
捷運示意圖

 

1-2 篩選條件:觀察地段

下一步要考慮他注重的幾個
1.生活機能:希望有基本的超市,超商
2.交通便利性:經常搭捷運,希望走路10分鐘內到達
3.重大建設題材:希望鄰近大醫院,方便母親經常看診
4.街廓&嫌惡設施:希望街廓整齊,環境寧靜

捷運海山站、土城站走路10分鐘可抵達的地段,是他先鎖定的範圍。另外,因為家裡媽媽習慣至長庚體系的大醫院就醫,所以靠近捷運土城站,附近有長庚旗下的土城醫院的地段,就是一個理想的區域。雖然就街廓&嫌惡設施這點並沒有符合,在醫院附近會有救護車的噪音,但考量到家人需求還是決定取捨妥協。

 

實例分享 捷運藍線的土城站周遭示意圖
捷運土城站周遭示意圖

 

1-3 篩選條件:建案產品

最後是鎖定房子本身。先挑房子類型,土城這區有公寓、華廈、大樓這三種選項。不論是長輩,和育嬰都需要電梯大樓方便活動,加上小孩半年過後即將出生,希望立即入住,他鎖定了「華廈、大樓」且必須是「成屋」的房子。

 

3-2 房子怎麼選

以附近的房子來說,有幾個建案可以符合她以上的需求。其中是「大樓」又是「新成屋」的「璞真仰睦」是幾個不錯的的選項之一。

考量到建商品牌,璞真建設是在北市有不少豪宅作品的一級建商,又是大陸工程營造,在台北市單價100-200萬的品質,在土城可以用60幾萬買到這點非常吸引人。公設比約32%是普遍可以接受的範圍,還有二個交誼廳可使用。坪數格局來說,考量未來計畫有新生兒,需要足夠空間,大壯最後選定低樓層,42坪的三房的產品。

 

 

四、如何找出適合你的建案?

市場混亂、房價不低是事實,但對於有剛性需求的人來說,該怎麼去判斷、平衡,我們遇過太多人不了解預售屋行情,也不了解家附近的價位,等走進接待中心才發現,價位遠超出自己的預期,所以,如果能先認知自己適合哪些建案,是不是就能不走冤枉路,節省大把時間?

 

買得起團隊,開發了一個找房平台-MYMY幫你找,
雖然還在測試優化階段,但配對方式很簡單,只要告訴我們 2 個問題,馬上知道自己該看哪些建案:
1.你想要住哪裡
2.每個月能負擔多少

 

和市面上能夠計算房貸工具不同的是,我們會把「建案」直接配對給你,這一切全都是透過政府實價登錄數據,計算出來,既能貼近市場行情,又能省去你找房的時間。不過工具還是有進步空間,目前以預售屋、新成屋、透天物件為主,中古屋資料尚在整理,可能無法完全滿足所有人需求。但透過它,去平衡資訊落差、讓你更好判斷市場價位。如果你也有買房需求,可以先來試看看,點擊>>MYMY幫你找

 

 

 

留言 Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

最新建案評價&區域分析

TOP
文章目錄

  • 分享至

編輯精選

特別企劃

請在這裡輸入標題