皇翔MRT

皇翔MRT優點總結

• 板南永寧捷運站旁約150米，走路3分，2023年萬大線LG12站約10分鐘，雙捷運機能。

• 中央路商圈走路5分，基地正對大潤發，滿足生活採買需求。

• 車程6分上65快速道路、國道3號，公路機能便利。

• 小坪數12、20坪產品居多，低總價700萬起，屬於首購能負擔的範圍。

• 永寧捷運土地聯合開發案，位於基地正對面，預計規畫商場，提升整體街廓。

皇翔MRT缺點總結

• 鄰近工業區，街廓較老舊，工廠、廠房居多，空氣品質不佳。

• 基地旁為社會住宅，地下車位開放外人租借，出入人口複雜。

• 成交價58-61萬/坪，與捷運海山站、土城站周圍的新案相當，但永寧距離較遠。

• 預計2024第二季交屋，自備款門檻高。

• A棟一層12戶3梯，梯戶比不佳，格局優劣落差極大，整體坪數偏小投客多。

低總價捷運宅，稀有地段

皇翔MRT位於新北市土城區承天路4巷永和街交叉口，占地1827.71坪，共規劃2棟，地上20層，地下五層的建築，距離捷運永寧站150米，走路3分鐘，交通相當便利，僅規劃1-2房產品，總價落在首購價位，此案主要客群為外部投客、以及台北外擴的年輕首購。

地理位置除了鄰近板南線之外，未來萬大線L12站距離基地走路10分鐘，預計2028年完工，享有雙捷運的機能，且周邊公路交通極為便利，車程6分鐘可抵達國道3號，通往中和、新店、南港，車程3分鐘可上台65縣銜接國道1號，通往三重、內湖、林口，未來2027年增設北土城交流道，完工後此區可享有「兩個交流道的便利」，對於開車通勤是一大加分。

大潤發土城店，位在基地走路2分鐘，內部設有星巴克、火鍋餐飲等，加上走路2分鐘抵達中央商圈，整條的小吃美食藥妝店皆有，生活機能非常完善。永寧3號出口旁則有愛妮爾國際幼兒園，車程4分鐘即可抵達學區土城國小，土城國中約2分鐘車程。

除了「承和公園」位在基地旁外，土城最著名的「承天禪寺賞桐步道」，距離約車程12分，擁有近七公頃的桐花公園，設有親水木棧道、露天看台、泡茶休憩區，是大人小孩，假日閒暇時的好去處。

地段缺點有幾個，永寧站周邊仍有許多老舊工業、廠房建築，加上基地旁即為社會住宅，本案B1與B2部分汽車停車位供外租使用，雖然車道無分流但人員有單獨出入口，人口出入較為複雜。

永寧捷運聯合開發案，具發展潛力，使用舊建照單價需留意

基地正對面，有1棟兩層樓建物及汽機車停車場，為「永寧捷運土地聯合開發案」，受限規定僅能蓋成「商業大樓」未來若開發完成，整個基地周邊的街廓、規劃上會更完整，整體視覺也會更舒適。

不過此開發案，目前仍有「法律開發」疑慮，因早期規劃時有地主不同意，後來用徵收方式取得土地，但大法官解釋「徵收土地不能產權移轉」，所以這塊基地「尚未」納入北捷TOD開發，目前作為轉乘的停車場使用，被限制開發，要等待開發完成恐需一段時日。

另外皇翔MRT使用舊建照，「雨遮」採計坪不計價，在計算房屋單價時，需「扣除雨遮坪數」，才是真實單價，而目前實價登錄平台上揭露數字，並未扣除雨遮，因此單價會比真實價格要低，需多加留意。

建材搭配櫻花廚具、TOTO衛浴五金馬桶、大同氣密窗8mm玻璃、國際牌暖風機，建材陽春，全棟廚房皆配置IH爐，沒有明火，優點是樓地板搭配隔音墊，隔音效果較好，此外樓高3.4米，比起一般樓高2.8米要高，這點也為本案加分項。

共有356戶住家，10戶店面，公設比35.86%，管理費80/坪，分成A、B兩棟，A棟一層12戶3梯，梯戶比明顯不佳，B棟一層7戶3梯，還算合理，只有1-2房的規劃，以小坪數為主最大為32坪，周邊僅有公司-紡織研究所7樓層高，社宅也僅有12樓，因此只要高於這些樓層即可享有遼闊視野。

格局的部分，A棟以小坪數居多，20坪兩房除了A2、A3與邊間兩房之外，其餘皆為暗廳，採光面不足，格局不佳，其中A6、A7兩房沒有規劃後陽台，但配有烘衣機來彌補。B棟多為為「兩房邊間雙面採光」，明廳明房，衛浴開窗，坪數約29-32坪，還可做成2+1的規劃，兩間臥室皆可放下雙人床，整體空間寬裕舒適，格局佳；B5、B6則是暗廳規劃，且室內吃了4根柱子，不僅吃掉室內坪數，在屋內也會明顯感受到大梁的存在，加上陽台要穿過臥室才能抵達，動線不佳，格局不推薦。

皇翔MRT整體評價來說，偏投資人喜好的產品，小坪數12坪以及低總價的優勢不容小覷，加上鄰近永寧捷運站增值力道存在，主要缺點建材並沒有亮點，且格局不推薦，但仍是捷運板南線上可參考的建案。類似的產品也可參考頂埔捷運站力璞紘，屬於捷運宅，且建材規劃上表現還不錯。