青埔高鐵特區,以相對親民價位、高鐵機捷交通優勢與未來重大建設,成為首購討論熱度高的重劃區,主要客群為雙北外擴首購族。

青埔高鐵特區優缺點大解析,指標建案懶人包一次看!

青埔重劃區以相對親民的「房價」豐富多元的「重大建設」,和雙北外擴首購族都吃得到的「高鐵機捷」交通優勢作為三大重點支撐,成為近年首購討論的熱區之一。

 

青埔重劃區,又稱作「青埔高鐵特區」,佔地490公頃,以新街溪及洽溪為邊界,跨越中壢及大園兩個行政區,是北台灣大面積的重劃區之一。其中以青昇路和老街溪為界,機場捷運站點劃分,區分為A17領航站A18高鐵桃園站A19桃園體育園區站。全區土地劃分住宅規劃約30%,公共建設近44%,也因「已成型、看得到」的重大建設多,與眾多重劃區相比,是個相較容易描繪出未來樣貌的區域。

 

青埔值得關注的四大重點

1. 搭高鐵到台北僅19分鐘,房價四字頭相對親民
高鐵桃園站對雙北首購來說,最大優勢是進入北市的「時間」,單純以大眾運輸的通勤時間考量,搭高鐵到板橋11分鐘、到台北車站直達車19分鐘,與新北首購熱區近捷運站的區域相比,新莊土城約20分鐘,三重約15分鐘,無明顯弱勢。其中最關鍵的是,四字頭房價對首購而言,是相對容易負擔的親民價位。加上高鐵台北桃園往返有$4555的定期月票,以及今年7月上路的北北基桃$1200TPASS月票,能以通勤月票換取雙北高房價

 

2. 未來重大建設多,且部分已陸續完工到位
重大建設的多寡,不難與未來發展前景畫上等號。近年青埔重大建設陸續到位,以高鐵桃園站為重大建設核心,帶動整體站前周邊發展,逢假日在華泰名品城與桃園國際棒球場必塞車的情況,也逐漸脫離對青埔前景不看好、生活機能極差的刻板印象。

 

3. 人口增長最快速的行政區之一
儘管青埔以前常被諷是投資客為主的鬼城,但這幾年隨重大建設步步到位,推案量爆增,新建案陸續完工入住,在 2023年桃園施政報告中,數據顯示青埔里設籍已超過3500戶,不得不進行增里作業。也因跨越中壢及大園,不論在就讀學區或行政作業,偶會面臨跨區就學與處理的情況。加上青埔客群多為年輕首購,也相應衍生出小孩就學資源缺乏,必須增設班級的問題發生。

 

4. 曾歷經房價修正,近兩年房價漲幅超過40%
青埔在2013至2014年房市的高峰期,伴隨桃園航空城與機捷等重大建設議題的發酵,從每坪成交價約20萬,飆升達40萬/坪。當時因機捷延後通車及大環境的房價法規,房市冷卻、議題熱度下降,至2016年間下跌約兩成多,回到最初二字頭的起點,甚至不少人在當時怕被套牢,寧可支付違約金也不願交屋。

 

而近兩年整體房市回暖熱絡,加上青埔重大建設陸續開幕啟用,曾經描繪的未來都逐漸實現,也跳脫大眾對於青埔發展,雷聲大雨點小的成見,在2020至2022年房價漲幅已超過40%(2020年均價30.23萬/坪,2022年均價42.66萬/坪)

 

2014年,桃園航空城特定區計畫,通過內政部審定
2014年,桃園升格直轄市
2015年,華泰名品城第一期開幕
2016年,房地合一稅上路
2017年,機場捷運正式通車
2019年,華泰名品城第三期開幕(櫃位增多,引爆人流)
2020年,IKEA旗艦店開幕、桃園高鐵站置地廣場開幕(Xpark、新光影城、COZZI和逸飯店)
2021年,A19環球購物中心開幕
2022年,高鐵站前廣場開發案,國泰人壽以260億得標

 

參考今年實登資料,青埔房價基本已站穩四字頭,甚至能看到5.6字頭的成交價。多數重大建設已成熟發展,連動帶起周邊的商業機能,加上未來五年間都有重大建設陸續完工,備受矚目的國泰260億桃園高鐵站前開發案,第一期也預計在2024年開始施工,在眾多利多之下前景仍看好。

 

一、青埔重劃區 現有機能

青埔現有機能圖
▲圖片來源:買得起製作

 

關注點:高鐵機捷、A17住宅文教區、A18核心商業區、A19多元產業經濟區

 

1. 商業機能:主要聚集在桃園高鐵站周邊,大型商場以A18華泰名品城及A19環球購物中心為核心,青埔唯二的兩間全聯超市,也個別位在A18及A19,另因A19較早推案,店面已陸續進駐,也漸漸補足此區機能,其餘生活機能則較為分散。

 

A18 華泰名品城:全台首座美式露天的outlet商場,有品牌精品及美食餐廳,每年節日都有佈置造景,是假日逛街放風的好去處。

A19 環球購物中心:A19捷運共構住商開發案,有空橋規劃可連通至A19機捷與桃園棒球場,主打親子娛樂、購物美食,面積6000坪,1-4樓規劃,同時有影城及家樂福,樓上則為青璞匯的住宅。
A18 全聯超市(大園春德店):位於領航北路三段,鄰青埔公二公園,在置地廣場對面。

A19 全聯超市(中壢領航店):位於領航南路一段與文德路交叉口。

 

2. 公園綠地:全區綠覆率高,規劃數十座公園,包含綠地公園和兒童休閒公園等,部分公園旁同時設有YouBike站。另外A18與A19交界處流經老街溪,溪畔兩側也規劃人行步道。網友分享,除了高鐵站前有一整排櫻花樹,區域內也有多處賞櫻秘境。

 

A17 橫山書法藝術公園:全台首座官方經營的書藝主題館,9.8公頃,推廣書法藝術,建築以清水模建築,公園為硯台、陂塘為墨池為意象,裡頭有環湖步道,兒童遊戲場、生態渠道。
A19 青塘園公園:桃園市內面積最大的埤塘生態公園,前身是農田水利會灌溉蓄水用的埤塘,約6.3公頃,規劃有環湖木棧道、親水緩坡、景觀平台及濕地生態等。值得一提,威均青塘園的次頂樓戶,2023年6月實登資料成交價,高達每坪66.5萬,登出高價的原因是,面青塘園的戶別享公園無限景觀棟距。

 

3. 休閒活動

 

A17 桃園陽光劇場、國際原住民創意產業園區

  • 桃園陽光劇場(TSA):為區域的第一期工程,於2022年完工啟用,佔地4.2公頃的戶外開放式舞台,可容納15000人,舉辦各項大型展演活動。
  • 國際原住民族文化創意產業園區:此區規劃的第二期工程,已在今年五月完工。規劃有策展空間、原住民特色的手工藝、文創商店和特色餐廳等。(預計2024年8月1日原住民族日正式啟用)

A18 一站式複合園區概念的置地廣場,由國泰人壽一手捻起,包含XPark、新光影城、COZZI和逸飯店,與華泰名品城相連通。

  • XPark水族館:日本西武集團旗下的橫浜八景島水族館海外第一個插旗的分館。佔地4500坪,融合空間與科技的演藝,日本新都會型的水生公園,還有夜宿海生館的沈浸式住宿體驗。
  • 新光影城旗艦店:規劃仿車站大廳的售票處,有五大特色影廳,可以坐OSIM天王椅,或躺在席伊麗電動床上觀影。
  • COZZI和逸飯店:以世界海洋為主題的星級飯店,融入海洋元素規劃設計,高鐵站步行約10分鐘。
  • IKEA旗艦店:規劃2.2萬坪的複合式綠景觀建築,高鐵出口步行5分鐘以內可達。

A19 桃園國際青埔棒球場:中職樂天桃猿隊的主場,從A19環球購物中心經連通道,步行3分鐘可抵達。

 

4. 交通機能:開車往台北市方向,國道二號大竹交流道,銜接國1、國2、五楊高架快速道路;往桃園機場方向,中山南路二段至大園;往桃園市區,有台66線、新生南路三段可達中壢SOGO、高鐵站前西路三段則可至大江購物中心。

 

主要道路:領航北路、領航南路,高鐵北路、高鐵南路

 

大眾運輸系統有高鐵桃園站及三站機場捷運
機捷捷運:A17領航站A18桃園高鐵站A19桃園體育園區
其中以A18高鐵桃園站,交通網絡最為完善,搭高鐵11分鐘可到板橋、約19分鐘到台北車站。搭乘機捷往桃園機場約16分鐘,同時可預辦登記、行李托運。高鐵站周邊亦有客運站,有多路線可往桃園市區或台北方向。

 

5. 學區機能:青埔區域共有2座國小、1座國中、1座高中。

 

A17 大園國際高中:公立的雙語特色高中,2021年取得國際文憑組織(IBO)授權,國際文憑IBDP專班以全英授課,免考托福雅思,可以直接申請國內外大學。

A17 青園國小(雙語):因人口增加緣故,為紓困青埔國小壓力而增設的國小,於2020開始招生。

A18 青埔國小(雙語)

A19 青埔國中(雙語)

 

1.1 現有機能「彙整表」

青埔重劃區 現有機能

A17 領航站

A18 桃園高鐵站

A19 桃園體育園區站

商業機能

主要商業,多聚集在桃園高鐵站周邊,其中A18區域又被稱作是「青埔核心的商業蛋黃區」。

-

GLORIA OUTLETS 華泰名品城

Global Mall 環球購物中心

公園綠地

全區綠覆率高,規劃數十座公園,包含綠地公園和兒童休閒公園等,部分公園同時設有YouBike站。

橫山書法藝術公園

公十公園、公三公園

青塘園公園

休閒活動

1. 桃園陽光劇場
2. 國際原住民文化創意產業園區

1. Xpark 水族館
2. 桃園新光影城
4. COZZI 和逸飯店

3. IKEA 旗艦店

桃園國際青埔棒球場

交通機能

往台北市方向,國道二號大竹交流道,銜接國1、國2、五楊高架快速道路
往桃園機場方向,中山南路二段往大園
往桃園市區,台66線、新生南路三段、高鐵站前西路三段

主要道路:高鐵北路、高鐵南路、領航北路、領航北路

機場捷運 A17 領航站

1. 高鐵桃園站
2. 機捷 A18高鐵桃園站

機場捷運 A19 桃園體育園區站

學區機能

1. 青園國小(雙語)
2. 大園國際高中

青埔國小(雙語)

青埔國中(雙語)

 

二、青埔未來重大建設

未來規劃以「國際商務城」及「經貿展覽園區」的方向來發展。

 

1. 國泰站前廣場
最受期待的莫過於「國泰站前廣場」,投資開發金額約260億。基地面積約有32400多坪,其中15萬坪為樓地板面積。地點就在A18高鐵站前。預計共八棟,其中一棟將規劃星級飯店,其餘七棟為辦公大樓,目前設定1-4樓都會作為商場使用,會再為高鐵周遭增添更豐富的商機。建築中間會以大面積的綠化和開放休憩空間圍繞,提供給居民休閒散步的場所。目前規劃分為二區動工:第一區預計施工時間為,2024年至2030年,會先是廣場商場和一棟飯店及三棟辦公大樓。第二區預計施工時間為2028年至2033年,興建的是其餘商場和四棟辦公大樓,總共花費時間長達數十年,也是最有望帶起青埔發展的重大建設

 

2. 亞洲‧矽谷創新研發中心
「亞洲‧矽谷創新研發中心」,近機捷A19站,共分為三期規劃,預計2025年有機會完成第一期的雙塔大樓,二棟分別是8樓和18樓的建築。此規劃將是一大利多,預計用於整合5G、物聯網創新產業、通訊業等,吸引企業進駐。且預計可帶來2萬個工作機會,有了人口紅利加持,讓A19一帶成為房市推案熱區。

 

3. 桃園市立美術館 & 兒童美術館
位置在A18、A19交界處,桃園市立美術館和兒童美術館,是2棟鄰近的建築物,未來會以空橋連接。2棟加起來的佔地面積大,會是假日親子休憩的好去處,且建築本身的斜面綠意造型,被比喻為「綠意山丘」,大大提升桃園藝文環境。館內設置有展覽空間、美術館,還有國際演講廳。兒童美術館,會優先在 2023 年落成,市立美術館則預計在 2024 年完工。

 

4. 國立大學於青埔設校區,豐富學區資源

青埔人口增加迅速,但學區資源仍待充實。幸虧青埔腹地夠大,不少學校預計在此設立分校。

 

  • 清華大學分校:地點靠近A16站,預計興建清華大學附設醫院,由市府提供 7.2 公頃土地,目前已通過市府審查,預計2028年啟用。
  • 政治大學青埔校區政治大學也計畫在青埔設立校區,地點靠近A16站(桃園航空城),成立「公企中心」。2022年已簽署「國際大學城計畫」合作意向書,並希望在五年內,在當地取得3.22公頃的校地。
  • 陽明交通大學位置在機捷A19站的周邊,面積約有2.68 公頃,目前已獲得市府和行政院核定,將會設立國際管理學院及研發中心。

5. 往桃園方向,計畫新增3處高速公路

青埔地區人口和重大建設逐漸增加中,聯外交通需求也隨之增加,現有問題之一是國道2號,無法負荷往來人潮,阻塞情形嚴重。為解決交通問題,桃園市政府,規劃增設3處高速公路,讓居民方便青埔、桃園之間往來。

 

  • (國2)大竹交流道新增高架橋:位置最近A17,於國道2號,大竹交流道往青埔方向,新增高架橋,完工後有機會節省15-20分鐘車程。
  • (國1)於中豐交流道,新增出入口:位置最近A18,地點在國道1號,近五楊高架平面交匯處,增加匝道出入口,可有效紓解中園路、台1線塞車困境,若工程順利,預計2025年完工。
  • (國1)內壢交流道,新增直接出口,銜接中園路高架路:位置最近A19,於國道1號新增直接出口,目的是疏散車流量及節省通車時間。
2.1 未來重大建設「彙整表」

青埔重劃區 未來重大建設

區域

預計完工

國泰站前廣場

A18高鐵站前,佔地32400坪,規劃八棟建築,有星級飯店及辦公大樓,有大面積的綠化和開放休憩空間。耗資260億的地上權大型開發案,是目前備受矚目的重大建設之一,有望更推升青埔未來發展。

A18

2030年 第一區
2033年
第二區

亞洲‧矽谷
創新研發中心

近機捷A19站,預計用於整合5G、物聯網創新產業、通訊業等,吸引企業進駐,未來朝著台北南港規劃邁進,有望成為國際商務城,預計可帶來2萬個工作機會。

A18

2025年 雙塔大樓

兒童美術館

2棟鄰近的建築物,未來會以空橋連接,鄰青塘園公園。建築斜面綠意造型,被比喻為「綠意山丘」,綠意豐富,大大提升桃園青埔藝文環境,是假日親子休憩的好去處。

A19

2023年

桃園市立美術館

2024年

國立大學分部

清華大學分校,預計興建清華大學附設醫院,近A16站,會是未來青埔周邊的大型醫療院所。

周邊

2028年

政治大學青埔校區,成立公企中心,2022年已簽署「國際大學城計畫」合作意向書,近A16站。

周邊

待定

陽明交通大學管理學院,近機捷A19站周圍,將會設立國際管理學院及研發中心。

周邊

待定

3處高速公路

大竹交流道新增高架橋;中豐交流道新增出入口;內壢交流道新增直接出口,銜接中園路高架路。

周邊

待定


 

三、青埔重劃區劣勢

青埔最關鍵的問題就是生活機能尚未成熟,因佔地面積大,現階段無完整商圈,若習慣外食採買要到處跑,較難一次買到位。因此對目前住在青埔的民眾來說,去超市採購回家下廚會是較為常見的生活型態

 

  • 生活機能尚未成熟,除主要商業區外沒有完善商圈,小吃餐飲店散落各處
  • 重劃區建案施工,砂石車多且塵土飛揚,有施工黑暗期;同時伴隨有噪音及空污疑慮,大車多步行也需留意路況
  • 現階段僅有小型診所,鄰近區域無大型醫院,需至桃園市區(A16清大附設醫院,預計2028年完工)
  • 大眾運輸系統集中在高鐵南北路上,其餘地區仍需仰賴開車或騎車
  • 通勤時間塞車問題嚴重,匯集在大竹交流道匝道處,假日華泰名品城週邊塞車問題更甚
  • 前期投資客多,建案空屋率偏高;近年因人口增長速度快,就學資源相較不足

 

四、青埔指標建案「彙總表」

區域

案名

坪數

建案亮點

實價登錄

A17

桃大玥

20-40坪

桃大建設品牌建商,在地客認同感高,建築品質良好,在當地具有一定的保值性。走路約2分鐘就到橫山書法公園,A棟的戶別可面公園景觀。

44-46萬

A18

站前新銳

22-36坪

最強大的優勢在地段,未來站前廣場步行約5分鐘可抵達,走路約10分鐘到桃園高鐵站。整體自住條件稍弱,是個偏向投資型的產品。

46-48萬

亞昕喜徠登

完銷


15-48坪

交通優勢強,距高鐵步行約5分鐘。1-3樓規劃昕境文創廣場,引進生活百貨,產品規劃多元,若自住須注意出入可能較複雜的情況。

47-49萬

潤隆國家大院

22-35坪

距高鐵步行約6分鐘,地段佳,三面臨路2699坪大基地。母公司為興富發建設,總戶數多,為偏向投資型的產品規劃。

42-44萬

遠雄仰森

29-43坪

近3600坪基地,建蔽率28.55%,三面臨路,退縮種植綠樹,大中庭,公設豐富多元,規劃三至四房,是青埔少見的自住好格局。黃金級綠建築候選,黃金級智慧建築候選。

48-50萬

聯上光域

22-42坪

聯上開發投資興建,基地1545坪,規劃地上15層地下4層,共3棟建築。車程3分可抵A18桃園高鐵站,2分達國泰站前廣場。

尚未實登

A19

威均青塘園

55、120坪

青塘園第一排無限棟距,二樓公設浮空泳池頗具特色。中大坪數規劃,總價高,適合換屋族或中高資產族群,是目前青埔成交單價達六字頭的建案。

59-61萬

冠德青璞匯

完銷


18-44坪

機捷A19及環球購物中心共構宅,有空橋連通至A19站及桃園國際棒球場,下樓就有商場和餐廳,交通購物非常便利。

49-51萬

和發水慕白

37-51坪

基地在老街溪的左側。面積有2102坪,大基地且四面臨路。A19站走路需約11分鐘,主要特色是位在老街溪首排的白色系建築,可以享有溪邊景。近青塘園及未來桃園市立美術館。221戶純住宅,規劃37-51坪,3-4房,以較大坪數為主,總價可能較高,適合換屋族群。

尚未實登

 

五、在青埔買房,適合自住還是投資呢?

自住的角度選青埔
以首購自住來說,最重視CP值的,可以關注A17的建案。A17房價相對親民,仍吃得到A18附近的機能,環境更安靜宜居,又距離學區近,對孩童是個很好的生活環境。

 

注重生活採便利性則建議選A19,A19比較下來聚集較多日常生活機能。若是不怕喧鬧,且期待未來房價增值性好的話,可以選A18。另外,若是換屋族、高資產族可以參考A18或A19,近公園或美術館的建案,價格稍高,可享受一流景觀,較多自住型舒適格局,且位於景觀第一排更具保值性。

 

這幾區共同的缺點是,自住的話目前生活機能較分散,小吃餐飲等店家不多。且青埔推案量大又相對密集,要下手的話可從有品牌建商,面公園、近高鐵、機捷入手,未來發展前景較有保障。

 

投資的角度選青埔
投資的角度來說,會以交通重大建設為二大重點。首要不能錯過的就是A18高鐵周遭,原因是未來重大建設規模大,有國泰站前廣場大型開發,且完工時間還長,房價有機會隨之上升。且高鐵站旁一向是投資重點,除了聚集商場,也網羅北部及新竹的通勤客群。另外,近A18站一帶的建案多以小坪數為主,總價相對好入手。另一區就是A19未來亞洲矽谷旁,也值得關注,企業進駐後,帶來數萬個工作機會,有大量人口紅利加持,很可能推升著房價。

 

區域劃分的問題
大家琅琅上口的「青埔」,其實並不是一個行政區,而是部分屬於中壢區,部分屬於大園區,青埔大部分算中壢區,但局部的華泰名品城、橫山書法藝術公園等則劃分在大園。尤其包裹寄送時,填寫的區域,需填寫不同行政區,比較明顯會對日常有點困擾。雖說曾有提出設立「青埔區」,不過市政府表示,還需要等中央相關程序法通過才有可能進行,此提案從2012年提出到現在,尚未有成三讀,等待區域整合,時日還長。

 

總結來說,近年大家對青埔的認同感越來越高,已揮別過去鬼城的稱號;尤其是雙北客群,想找到相對低單價,又能換取大空間的人,可多多關注青埔建案。

 

六、如何在青埔找出適合你的建案?

市場混亂、房價不低是事實,但對於有剛性需求的人來說,該怎麼去判斷、平衡,我們遇過太多人不了解預售屋行情,也不了解家附近的價位,等走進接待中心才發現,價位遠超出自己的預期,所以,如果能先認知自己適合哪些建案,是不是就能不走冤枉路,節省大把時間?

 

買得起團隊,開發了一個找房平台-MYMY幫你找,
雖然還在測試優化階段,但配對方式很簡單,只要告訴我們 2 個問題,馬上知道自己該看哪些建案:
1.你想要住哪裡
2.每個月能負擔多少

 

和市面上能夠計算房貸工具不同的是,我們會把「建案」直接配對給你,這一切全都是透過政府實價登錄數據,計算出來,既能貼近市場行情,又能省去你找房的時間。不過工具還是有進步空間,目前以預售屋、新成屋、透天物件為主,中古屋資料尚在整理,可能無法完全滿足所有人需求。但透過它,去平衡資訊落差、讓你更好判斷市場價位。如果你也有買房需求,可以先來試看看,點擊>>MYMY幫你找

 

本網站內所有資料包括文字、圖片、聲音、影像及其他資訊,均受著作權法保護,禁止任何形式的複製、重製,如需引用須註明出處。

留言 Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

最新建案評價&區域分析

TOP
文章目錄

  • 分享至

編輯精選

特別企劃

請在這裡輸入標題