新板特區、府中地區、亞東醫院區域,區域優區分析,房價及建案

新板特區、府中地區、亞東醫院區域,區域房價及建案怎麼看?

新北的「板橋門牌」是不少北漂族及首購族的指名首選之一,除了有「板橋車站」五鐵共構極佳的交通優勢,及周邊成熟完善的生活機能,也不能忽視「北捷板南線」進台北高含金量的便利性。本篇將涵蓋板橋討論度較高的三個區域來說明,包含有新板特區、府中區域及亞東醫院區域;喜愛水岸景觀及重劃區街廓環境,則可參考江翠北側重劃區的文章分析。

 

 

一、新板特區

講到新板特區,不外乎聯想到新北耶誕城,每逢聖誕期間,就是板橋人塞車的惡夢開始,更被笑稱是「塞車城,開城了」,連帶新板特區周邊的居民,在下班尖峰時段,不多花個半小時都到不了家。

 

新板特區作為板橋蛋黃區中的核心,更是新北城市核心商業區CBD的代表(Central Business District),可謂新北商業價值最高的地段,也無疑是在地人心中的「豪宅聚落」。

*知識點小補充:板信商業銀行雙子星總部,2022年以公告土地現值每坪換算約252萬,蟬聯14年的新北地王。

新板特區最初的開發,起因於當時舊板橋車站運載負荷量過高,周邊腹地受限,加上府中舊縣府辦公大樓空間不足等問題,而規劃開發的「新板橋車站特定專用區」,同時進行鐵路地下化工程,舊板橋車站也後改為現在的捷運府中站。規劃以SUPER HOPSCA(超級浩市達)為概念作為都市設計主軸,全區面積共48.2公頃,以文化路一段、漢生東路、區運路、民族路與民權路為邊界,之中貫穿主要幹道縣民大道以及中山路。

*SUPER HOPSCA概念補充

H

Hotel & High-density Transportation system(國際飯店、高運量運輸系統)

O

Office & Odeum(金融商務中心、音樂劇院)

P

Parking & Park(停車空間、市民公園)

S

Shopping & Skywalk & Super Dome(購物中心、空中廊道、巨蛋體育館)

C

Conference & Convention(國際展覽中心、國際會議中心)

A

Apartment & Administration Center (景觀住宅、行政管理中心)

 

新板特區,區域彙整地圖
▲圖片來源:買得起製作

 

新板特區,不能不知道的三大重點

1. 五鐵共構的核心地段,高含金量的商業價值,機能多元完善

在2020年環狀線開通後,板橋車站正式晉升五鐵共構車站,除了規劃有高鐵台鐵、北捷和環狀線,也設有客運及公車站,南北往來或在市區內移動都十分便利,極佳的交通機能,深受很多北漂族的喜愛。

 

主要商業機能包含與板橋車站共構的環球購物中心、Mega City板橋大遠百(威秀影城)、麗寶百貨(秀泰影城)及誠品生活新板店,還有充斥不少人兒時記憶的遠百板橋。

 

公園綠地有新北萬坪都會公園和板橋車站站前廣場,西南側區運路上住宅區則有福德公園。除了百貨以外的購物娛樂,位在新板特區中心的市民廣場,也是平日散步休閒的好去處,更是大家熟知新北耶誕城佈置燈飾跟拍照打卡的主戰場;鄰近區運路上還有板橋第一體育場。

 

2009 變更為第二特種專用區

2010 升格直轄市改名新北市

2010 環球購物中心開幕

2011 首次舉辦新北耶誕城

2012 Mega City板橋大遠百開幕

2012 誠品生活新板店開幕

2013 麗寶百貨秀泰影城開幕

 

2. 大坪數豪宅規劃,拉高客群入手門檻,線上新案屈指可數

新板特區多為大坪數豪宅規劃,80-90坪的產品約占八成,僅兩成中小坪數產品。也因大坪數高總價的特性,入手門檻高,客群相對限縮,加上土地開發已飽和,住宅區劃分本就少,不僅新建案屈指可數,中古市場也因屋主惜售,整體供給明顯下降,新案開價往往很考驗市場接受度,新板特區周邊的房子也連帶開出高價。

 

現階段中古市場屋齡普遍在15年內,近一年成交均價約75萬,有部分社區目前仍能看到六七字頭的成交紀錄,不過地段佳、屋齡新、有品牌力的社區,出現實登高達九字頭的成交價,總價破億元也不在少數(如世界花園橋峰)。

*知識點小補充:SUPER HOPSCA概念中的空橋規劃,不只串連板橋車站周邊的百貨購物中心,住宅區的社區間也有空中廊道串連。其中世界花園橋峰可透過空橋直達板橋大遠百,是位於中山路一段的大尺度基地,鄰福德公園,又為大陸工程品牌,相比其他社區有更具創價條件。

目前新板特區線上建案僅一案「勝輝一邸」,而此案實價登錄被蓋牌,尚未揭露正式資訊,但網路討論聲量在線,也因新案在新板特區極具稀缺性而備受矚目。勝輝一邸的地段優勢極強,位於中山路與新站路口,近500坪角地,規劃地上19層地下四層建築,總戶數僅36戶,以101坪均質大坪數規劃為主。

 

區域房價來看,新板特區已非一般受薪階級能合理負擔的價位,與政府行政區、主要交通建設緊密連結的住宅規劃屬實罕見,生活機能極佳,交通建設完善。雖破億總價存在高抗性,且幾年前有賠售的新聞報導(如謙岳),但因具備的特殊價值跟稀少性,依舊深受高資產客群的喜愛,「板橋高含金量的蛋黃區」標籤也還是牢牢貼在身上。

 

3. 新建設內容「國家兒童未來館」,耗資經費165億,預計2030年完工

新板特區已發展到尾聲,未來新建設內容僅有國家兒童未來館,位於漢生東路與文化路一段交叉口,板橋客運站旁,原為汽機車停車場。占地3.3公頃,未來預計打造地上七層地下四層的建築物,共三萬一千多坪的樓地板面積,耗資經費165億由中央全額出資興建。國家兒童未來規劃有各類劇場、沈浸式互動及體能體驗,希望打造能讓兒童沈建於藝術、文化、創造力發掘和科技探索的創新學習親子場域。

 

 

二、府中地區

府中地區緊鄰新板特區南側,是板橋的舊市區傳統蛋黃區,生活機能及休閒娛樂豐富,學區密集,是應有盡有的舊城區。像是府中車站早年是板橋車站舊址,相當中心的一區,林家花園等也是古蹟的樣貌,不難發現此區開發的早,也因此區域大多是舊房子和市集。

 

一句話總結:早年開發的舊市區商圈,以生活機能,交通便利取勝。

 

這區在政府的推動下,展開城市翻新計畫「府中雙城」,讓範圍從湳雅夜市商圈,到新北市市府商圈之間的新舊混合區, 加以整合規劃。舉例以現況來說,大家在府中地區常會遇到的問題就是道路行走不易,且停車位規劃混亂。翻新計畫就是從人車動線,停車空間和街道景觀等方面來改善,整合此區新舊街廓複雜的問題

 

府中買房關注點:捷運府中站、商圈生活機能多、屬市心蛋黃區

 

府中地區,區域彙整地圖
▲圖片來源:買得起製作

 

2.1 府中地區 現有機能

交通機能:交通部分,區域內有捷運府中站,府中站一站到板橋站,可轉乘台鐵、高鐵等。聯外道路主要為台65線,方便接至新莊、五股一帶,也可銜接至國道一號。另一條鄰近的台64通往中和地區,搭乘捷運或開車便利都不錯。

 

生活機能:板橋府中商圈,原來是板橋車站的舊址,較早期的開發地區,所以商圈機能都已相當完備,日常採買、食衣住行育樂算是應有盡有。比較熱鬧的幾條主幹道有,縣民大道(府中捷運站)府中路、文化路、四川路(誠品生活及星聚點一側)、實踐路、南雅西路、南雅東路(湳雅夜市一帶)等。

 

區域內日常採買的商圈完全不用擔心,府中商圈、湳興市場、湳雅夜市、黃石市場等,聚集了不少連鎖藥妝店、生活百貨、全聯,府中廣場則場舉辦假日文創市集,聚集不少人擺攤。各家連鎖餐飲及小吃店,有如ABV餐酒館、王品牛排、西堤牛排,晚上有湳雅夜市、品都串燒。百貨商場有誠品板橋店;娛樂場所多元,有錢櫃、星聚點等,整體規模和新穎程度,雖比不上新板特區,但豐富度不減。

 

學區機能:學校林立,從國小到高中,有實踐國小、板橋國小、後埔國小、忠孝國中及板橋高中,近年是新北市的第一志願。

 

公園綠地:板橋第一運動場,面積有44,576平方公尺,30000個觀眾席,佔地廣大可舉辦賽事,用途是足球場兼田徑操場,夜間也有照明不少民眾,會在此散步、慢跑。介壽公園偏向親子遊樂性質;林家花園是國定古蹟,入內需門票(新北市民免費),園林建築具中式風情,大多是來此觀光或拍婚紗為主。

 

2.2 府中地區劣勢
  • 府中地區因為發展較早,居住環境密集、傳統市集繁多,且街廓較老舊
  • 區內有不少宮廟,如接雲寺、慈惠宮,可能會有廟會活動而吵雜。
  • 另外湳雅夜市、錢櫃、星據點等,由於夜生活活躍,晚上也較吵雜。
2.3 府中地區房價及建案

府中房價屬於板橋CP值不錯的區域,相對低的單價,可以買到生活機能很好的地段,府中房價全區約在57-59萬新案成交價約在61-63萬。主要因為開發較早,有街廓老舊吵雜的問題。在區域都更之前,房價屬板橋的板南線上較親民的一區,若是想住在機能蛋黃區的首購族可以關注此區。

 

目前新案普遍成交價約在61-63萬

 

案名

坪數

建案亮點

實價登錄

永雄卓閱
二期

28-75坪

位於板橋府中實踐路上,基地三面臨路共1303坪,29層的SRC鋼骨大樓,規劃2-4房產品。公設多元豐富,生活機能佳,步行至捷運府中站約8-10分鐘、板橋車站約15分鐘。A棟一層6戶3部電梯 B棟一層4戶2部電梯,梯戶比佳。

78-85萬

新美齊画世代

22-50坪

位在南雅西路一段,近2500坪四面臨路大基地,此區稀有,規劃共4棟地上24層建築。湳雅夜市旁,生活機能便利,北市豪宅團隊規劃,大陸工程、六國景觀、工ㄧ設計等,且擁有黃金級綠建築、銅級智慧建築雙認證,可滿足首購和換屋族對質感的要求。(預售完銷)

55-62萬

 

 

除此之外,未來值得關注的還有,湳雅夜市一帶將陸續都更,有機會翻轉原本較為老舊雜亂的街廓。目前幾家建設公司預計未來在此推案的就有新潤新興段案、遠雄湳雅都更案、和雙冠軍建設等。靠近府中站的則有,山輝建設、三輝建設、和冠德府中段案。

 

府中地區的最大優勢是,具有媲美新板特區的機能,房價卻相對便宜,目前仍屬板橋相對親民的價位。近期線上新建案較少,仍待配合都更計畫推出新案,未來是否新建案會開出高單價,也是大家關注的一點。若是期待買到板橋較低價位的首購族,可以參考小規模建案或是未來新案。

 

 

三、亞東醫院

亞東醫院地區,區域彙整地圖
▲圖片來源:買得起製作

 

亞東醫院在板橋的最南側,全區以亞東醫院為中心發展,交通主要依靠板南線的亞東醫院站,因為終點站為亞東醫院站的停靠班次較多,屬於相較精華的站點。搭二站到板橋站,轉乘五鐵也只要約4分鐘。同時具備成熟機能,主要道路四川路、南雅南路,和亞東捷運站周遭,就是全聯、華德市場、大型愛買、圖書館總館、誠品亞東醫院店等。

 

亞東醫院的最大特色在有更多綠意,街廓氛圍又相對寧靜一些,和板橋其他區有明顯的差異。原因是區域中的大面積規劃的「Tpark遠東通訊園區」,園區開發密度不高,由1.2萬坪的生態南北公園串連。公園綠植豐富,相對安靜,讓這一帶變成綠覆率較高的區域,環境比府中及新板特區更愜意。

 

Tpark遠東通訊園區是由遠東集團自行開發,佔地廣大,面積有24公頃,主要為通訊科技、數位雲端等產業進駐此區,應用軟體,各家企業佇立在生態園區中,可說是一個「綠色研發園區」。也因為妥善的規劃,吸引不少知名企業,像是Google就在此設立台灣總部,帶來就業機會。

 

目前銷售中的新建案不多,以「遠揚之森」為指標,遠揚之森是目前園區周遭,唯一的住宅大樓,在此區頗具有稀有性。距離亞東醫院站步行約3分鐘可達,另一核心特色是建案的隔震工法,採用最高規格的隔震技術,成交價在每坪約88-91萬。

 

四、如何在新板特區、府中、亞東醫院找出適合你的建案?

市場混亂、房價不低是事實,但對於有剛性需求的人來說,該怎麼去判斷、平衡,我們遇過太多人不了解預售屋行情,也不了解家附近的價位,等走進接待中心才發現,價位遠超出自己的預期,所以,如果能先認知自己適合哪些建案,是不是就能不走冤枉路,節省大把時間?

 

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1.你想要住哪裡
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2 thoughts on “新板特區、府中地區、亞東醫院區域,區域房價及建案怎麼看?”

  1. 匿名訪客

    勝輝一邸很誇張,已知似乎有蓋牌三筆,單價是116萬/113萬/112萬,刷新板橋和新北天花板了

    1. 勝輝一邸成交價在新北不動產愛連網曾經查得到,不過由於政府實價登錄蓋牌,目前實價登錄查詢不到,變成詳細數字我們公開平台的文章也不能提了。
      不過如您所言,就我們側面了解到訊息,只能說不愧是新板特區稀罕的新案,單價、總價都相當可怕,板橋購屋族實力堅強。

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