桃園作為北台灣工業重點發展區，近幾年房市熱潮不斷，桃園楊梅雖然工業區發展早，但因楊梅屬於桃園較外圍的行政區，幅員遼闊但人口密度低，導致楊梅房價長期處於凹陷區，但也因近幾年北桃園、新竹區域房價攀升、接近飽和，加上先前台積電將在龍潭科技園區設廠消息，炒出一波討論度，因此擠壓出往周遭區域找房的族群，楊梅也因房價基期較低、加上有國道1號加持，自然成為找房族的選擇之一，而楊梅到底有哪些建設及機能？即將公開案子有哪些？讓我們一起來看看。
一句話總結楊梅：“桃園房價凹陷區，鄰近各大工業區，就業人口紅利多，鄰近國道1號、火車站，人口紅利及交通優勢，是區域房市很大支撐。”
一、楊梅概況
楊梅區分為埔心、楊梅市心、富岡及高山頂，重劃區較少，多以素地開發為主，其中人口最多集中於楊梅市心及埔心，這兩區也是主要都市計畫區，本篇也將以這兩區來做主要分析。
楊梅區購屋族群大多是有地緣性的區域客為主，但因國道1號15分鐘可抵達新竹湖口，湖口房價接近4字頭的對比之下，楊梅的2字頭房價相對親民，因此也有部分是來自新竹的外區域客。2022年底有台積電將龍潭科學園區設廠消息，因此有投資客紛紛往龍潭周遭區域買房，楊梅也是其中受惠區域之一，雖然2023年10月進駐破局，但因近年大環境房市熱潮不斷，因此楊梅仍跟著上漲，楊梅近一年房價平均為23.43萬/坪，相較2019年平均18.14萬/坪，漲幅達29%。
二、埔心生活圈
埔心位於楊梅東側，周遭幼獅、龍潭、平鎮工業區圍繞，屬於工業區的核心位置，因此有許多工業區就業人口選擇居住埔心，加上幼獅工業區二期將擴建，剛性需求量高，房價自2019年平均19.05萬/坪，上漲至2024年平均24.32萬/坪，漲幅達到27%。
生活機能
埔心車站沿中興路有埔心市場、埔心故事館，沿著永美路則可抵達四維路商圈，以及中山北路上的愛買商圈，商圈內有許多連鎖餐飲、小吃店、超商及大賣場等，學區則有四維國小、瑞埔國小、瑞塘國小、楊光國中小等，公園綠地多，頭重溪公園、埔心公園、四維公園7座公園，生活機能相對完善。
交通機能
區內有埔心車站、鄰近幼獅及楊梅交流道，車程10分鐘左右可抵達國1五楊高架、台66快速道路縱貫可達龍潭工業區。
埔心指標建案整理
| 案名 | 坪數 | 亮點 | 實價登錄 |
| 宜誠中山北案 | 尚未公開 | 基地面積約1339坪，房型規劃3-4房，基地位在中山北路二段上，接近愛買商圈、楊梅交流道，目前預計2024年Q3公開銷售。 | 尚未實登 |
| 櫻花旭 | 26-47坪 | 第一期基地面積1524.9坪，樓層規劃為4棟地上7層、地下2層建築，共有167戶住家，3戶店面
鄰近埔心交流道、龍潭工業園區，位置偏山區，居住環境較清幽，但生活機能要到山下較便利，預計於2025年Q1完工，第二期開案時間未定。 |
21-25萬 *一期價格 |
| 市心朗朗 | 25-42坪 | 基地面積1867.63坪，層規劃為5棟地上13/15層、地下3層建築，共240戶住家、20戶店面。優勢是10分鐘內車程可抵達楊梅、埔心車站，聯外交通便利，生活機能完善，劣勢是距離火車軌道較近，因此建材上加強氣密窗玻璃厚度，目前預計2025年Q2完工。 | 24-31萬 |
| 合悅旭 | 27-37坪 | 樓層規劃為1棟地上12層，地下2層建築，共有42戶住家，2戶店面，優勢有外牆防水保固10年，一層4戶兩梯，梯戶比低，戶戶邊間、全室及衛浴開窗，工程0付款，預計2026年Q2完工。 | 尚未實登 |
| 文生璞芯 | 26-32坪 | 基地約1,598坪，規劃4棟，地上6/12層，地下2層，150戶住家。公設比低30-31%，公設有中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房等，距離公園學校近。 | 26-28萬 |
| 楊梅新天地 （完銷） |
26-43坪 | 規劃大善、小雅區，基地面積1427.49坪，樓層規劃5棟地上7層、地下2層建築，以全齡飯店式度假宅為主推訴求，飯店式物業管理，共有127戶住家，基地座落約5980坪學校用地旁，後有9000坪公園預定地，生活機能位置較遠，需以車代步，預計2024年12月完工。 | 21-24萬 |
三、楊梅市心
生活圈以楊梅車站為中心發展，可分為前站、後站及校前地區。前站開發早、機能完善，以大成路為軸帶商業區最為熱鬧，但因區域開發早，現階段可開發地不多，推案慢慢開始往中山北路一段、楊新北路、金山街及新農街發展；後站推案量少，且部分區域範圍已超過都市計畫區，因此區域行情略低於前站。校前地區因五楊高架交流道效應，陸續有推案出現。楊梅市區房價自2019年均21.24萬/坪，上漲至2024年均24.91萬/坪，漲幅達17%，因房價起點較高緣故，楊梅市心整體上漲幅度，較不如工業區核心的埔心，也因埔心近年來推案量較多，帶動區域房價推升，可以看出埔心與楊梅市區的房價差距逐漸縮小。
生活機能
楊梅火車站延伸大成及新農路商圈為軸心商業區，商圈內有公有零售市場、小吃店、賣場、雜貨店等，武營街可通往楊梅市場，楊梅區公所也位於中山路及大成路交叉口，區域內有4.6公頃的貴山公園、老坑溪水岸路廊、社子溪水岸步道，綠地環境多，學校則有楊梅國中小、大同國小、楊心國小、楊梅高中等，整體區域生活機能完善，但人行道路較狹窄、車流量大，對於行人步行較不方便。
交通機能
區域內以楊梅火車站為主，主要道路為中山北路、大成路、環東路及校前路，市心車程約10分鐘可抵達楊梅交流道。未來因政府三心六線政策，桃園捷運輕軌第二階段「內壢宋屋楊梅線」，以及台鐵地下化工程，楊梅站皆在規劃範圍內，不過動工及完工時間仍是未知數，對於區域較無立即性的影響。
楊梅市心指標建案整理
| 案名 | 坪數 | 亮點 | 實價登錄 |
| 寶欣建設 二重溪段案 |
尚未公開 | 位於楊梅市區，新農商圈內，楊梅火車站、新竹客運站，步行約5-6分鐘，預計2024年Q3公開銷售。 | 尚未實登 |
| 寶台建設 民權街案 |
尚未公開 | 位於楊梅市區生活圈，鄰近楊梅故事館、楊梅休息站，預計2024年9月公開銷售。 | 尚未實登 |
| 君邑莫內 （完銷） |
26-55坪 | 基地面積1461.07坪，樓層規劃地上15層，地下3層建築，共有207戶住家，9戶店面，建材標配TOTO衛浴、長庚活水，位於金山街生活圈，生活機能完善，劣勢是部分衛浴未開窗，通風性較差，預計2029年7月完工。 | 26-34萬 |
| 宜誠水秀 （完銷） |
39-46坪 | 基地面積926.55坪，楊梅火車站車程5分鐘，樓層規劃2棟地上15層，地下2層建築，共有84戶住家，有預留電動車總電源設備，RC、SRC工法，建材設備有INAX衛浴、德國木地板，位於社子溪水岸首排，戶戶邊間為優勢，劣勢為周邊巷弄道路窄，部分衛浴沒有對外窗。 | 21-30萬 |
| 泓典金鑽 | 25-38坪 | 位於楊梅運動中心旁，樓層規劃為2棟地上13層、地下2層建築，共有118戶住家、6戶店面，建材有櫻花廚具、TOTO衛浴，車程3分鐘可達楊梅車站。 | 20-33萬 |
| 泓典金鑽2 | 25-46坪 | 基地面積1484.06坪，樓層規劃地上13、14層、地下2層建築，共有162戶住家、8戶店面，電動車友善社區，建材有TOTO衛浴，擁有3面臨路及棟距優勢，預計2026年10月完工。 | 21-25萬 |
四、楊梅房價現況
截至2024年7月，楊梅區房價現況
▋新屋/預售屋：實價登錄均價約24.4萬/坪
▋最高住宅實價登錄價：35.7萬/坪
(房價現況皆以實價登錄上可查詢到的價格為主)
楊梅新成屋房價，從2019年平均14.6萬/坪，到2024年24.2萬/坪，六年內漲幅超過6成，目前如柚品園、誠聚禾、市心朗朗等新建案，單價已站上3字頭；中古屋價格，從2019年平均9.8萬/坪，到2024年平均18.6萬/坪，漲幅近9成，但維持在1字頭內的單價，還是相對吸引人。
楊梅房價上漲的主要原因，其實還是因為營造成本變貴，跟著大環境齊漲。
但房價上漲後，區域基期仍然偏低，相較於北桃園、新竹容易入手，因此還是會有部分區域外、剛性需求的族群，會願意以通勤時間換取低房價。
五、楊梅劣勢
- 位於桃園二線地帶，重劃區少，仍有許多未開發素地，發展相較於桃園其他地區慢。
- 建設遠景議題較少，對區域外想投資置產族群較無吸引力，房市基本是由當地人支撐。
- 主要交通方式還是以開車、騎車為主，若不是住在火車站附近，通勤較不便利。
六、重大建設
幼獅工業區二期擴大
因應工業區廠辦交易規模量逐漸上升，市政府推估未來將有2,335公頃的產業用地需求，因此籌備擴大幼獅工業區二期，以儲備產業發展用地，相對就業人口紅利也預期會跟著上漲。
幼獅青年創業村暨智慧園區
基地鄰近幼獅工業區及幼獅交流道，新光合纖將投資45億元開發，將會提供3,000坪青年創業基地，輔助青年創業發展，預定八年內完成園區全部土地開發，預計創造1500個就業機會。
新梅龍快速道路計畫
台66快速道路連接北上國1長年有塞車問題，近期桃園市政府提出新梅龍快速道路計畫，可連接國1、國2、國3及台66線，但此計畫今年才開始評估可行性，還需等待確認消息後才能較為篤定。
楊梅頭份拓寬計畫
因國道1號湖口至新竹、五楊高架南下楊梅終端位置，長年有塞車問題，因此政府提出楊梅頭份拓寬計畫，預估斥資1314億，未來中長程車流改走拓寬路線，預計轉移30%交通量，目前行政院已核定，預計2032年8月底完工。
七、總結
楊梅整體區域發展較慢，除了埔心跟楊梅市區生活圈完整成形外，其他地區的待開發土地多，若要完全發展起來還需較長時日，而楊梅區的房價上漲，雖是跟著大環境起伏，不過因為區域較少投資客炒作，都是自住需求居多，因此房市較為穩定，楊梅人口2023年達到18萬人，未來幼獅工業區擴大，加上區域新案稀缺，因此未來在需求量增多的情況下，區域應當還是會有一定的保值度，但楊梅的重大建設、願景及話題性，相較桃園、新竹其他區域來的少，有考慮在楊梅投資置產的消費者，可多觀察未來區域發展及走向。
八、如何在楊梅找出適合你的建案？
市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？
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1.你想要住哪裡
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