SANCHONG
萊茵水花園
- 新北市三重區水漾路二段
每坪約
-
訂簽金約
★★☆☆☆
萊茵水花園
核心特色
新北大都會公園首排 三面臨路
新美齊物業 CNFlower花藝佈置
房型價位
一房房型-約
18坪
約
1300萬
起
兩房房型-約
18坪
約
1300萬
起
三房房型-約
23-30坪
約
1612萬
起
車位價格-約
220萬
起
(平面)
建案詳情
Info
建設公司
營造公司
總戶數
樓層規劃
基地位置
基地坪數
類型
結構
公設比
梯戶規劃
接待中心
代銷
付款內容
Payment
| 房型 | 訂金與簽約金 | 開工款 | 期款 | 房貸 | 交屋款 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 付款資訊 | 7% | 2023-07 0% | 2023-07~2024-12 13% | 2025-06 75% | 2025-06 5% | 100% | |
| 訂金0萬 | 7% - 訂金 | ||||||
| 兩房 | 合計約 91 萬起 | 約 0 萬起 | 約 169 萬起 | 貸80% 約 1040 萬起，月付3.9萬起 | 1300萬起 | ||
| 0萬 | 約91萬起 | 約 975 萬起 | 約 65 萬起 | ||||
| 三房 | 合計約 113 萬起 | 約 0 萬起 | 約 210 萬起 | 貸80% 約 1290 萬起，月付4.8萬起 | 1612萬起 | ||
| 0萬 | 約113萬起 | 約 1209 萬起 | 約 81 萬起 | ||||
建案總評分
Overview
★★☆☆☆
地段稀有性
★★★☆☆
規劃舒適度
★★☆☆☆
較次，有部分抗性，格局不佳，多坪效浪費。
房價性價比
★★☆☆☆
偏高，區域偏高價，但有小坪數低總產品。
專家解析
Expert
新北大都會公園第一排
市場派小坪數格局規劃
★★☆☆☆
萊茵水花園優點總結
• 新北大都會公園首排，公園景觀和永久棟距，面公園有小坪數戶別
• 基地兩側規劃6米計畫道路，有三面臨路優勢
• 二重公園步行約3分鐘，未來規劃機捷A2a預定站
• 鄰路退縮、種植綠植，採新美齊物業與CN flower花藝佈置
• 冷氣室外機有獨立格柵擺放，不佔用陽台空間
• 汽機車分道，業務表示無地主戶
萊茵水花園缺點總結
• 目前無步行可達捷運站，捷運三重站車程4分鐘，交通機能尚未完善
• 生活機能仰賴中正北路舊商圈，巷弄會經過鐵皮工廠，步行不友善
• 面水漾路二段，有車流聲吵雜疑慮以及高架橋抗性
• 每層13戶兩梯，當層戶數過多，等電梯是抗性
• 小坪數格局規劃，坪效浪費，動線不順暢，暗廳、多吃柱情況
交通機能現階段處劣勢，有不確定性需等待發展
萊茵水花園位在新北市三重區水漾路二段，是二重重劃區右岸北邊的中型社區，基地約718坪，規劃地上15層，地下五層樓的獨棟建築，共174戶住家及4間店面。建設公司為漢翔開發（屬茂德團隊），以18-30坪的中小坪數，一至三房規劃為主。此案最大亮點為新北大都會公園首排景觀，未來兩側設有6米單向計畫道路，基地同時具備三面臨路優勢。
二重重劃區右岸北側，現階段無步行可達捷運站，萊茵水花園距離捷運三重站1.8公里，車程約4分鐘，對日常仰賴捷運的通勤族較不友善，更適合開車騎車的族群。
為彌補此區交通劣勢，未來預計增設機場捷運A2a站，目前預留站體在鄰近的二重公園，距此案約3分鐘步行路程，未來有望提升交通便利性，地段價值在通車後可能翻身，但若遲未通車則價值不顯。另外往五股方向有環狀線Y19b北環段的規劃，最快今年9月動工，預計八年半後完工。整體來說此區大眾運輸系統尚未完善，A2a仍在評估階段不確定性高，而Y19b的TOD擴大三重都市計畫可望帶動周邊發展，但都需要時間等待，會是現階段較明顯的抗性之一。周邊生活機能則以舊市區中正北路商圈為主，步行約8-10分鐘，距離不算太遠。
新北大都會公園第一排，格局市場派小坪數規劃
萊茵水花園面新北大都會公園，鄰水漾路二段退縮十米，兩側計畫道路也同樣有退縮綠植的廊道設計，可有效降低鄰路噪音，爭取更多與鄰棟的棟距空間。社區規劃選用新美齊物業和CN Flower花藝佈置，市面少見頗具特色；另外業務表示無地主戶，車道有汽機車分道，冷氣室外機有獨立格柵擺放，都為此案優點。建材配備為市場常見品牌，櫻花三機、錦鈜氣密窗、TOTO衛浴，其中BOSCH洗碗機較佳。
格局是左右對稱的鏡像設計，每層13戶共兩梯，一層戶數較多，多為長方形和手槍型格局，是市場派的小坪數低總價規劃，追求銷售速度。優點是公園首排永久棟距，缺點是暗廳、間接採光，坪效不佳、有壓樑及吃柱情況。
萊茵水花園共四種戶型規劃：
18坪1-2房，面後方睿暘水漾，棟距約10米，低總價是最大優勢；
23坪2+1房，面新北大都會公園，臥室採光佳有永久棟距，狹長型規劃動線不順暢，走道浪費是較明顯的缺點，其中A8室內無柱坪效較佳；
24坪2+1房，雙陽台雙衛浴，主臥陽台為落地窗，+1房是暗房建議與主臥打通，改為更衣間或書房會更舒適，其中次臥開門正對廚房瓦斯爐，暗房與動線不合理是較大的抗性；
28-30坪3房，雙陽台雙衛浴，長型玄關，客廳間接採光，公私領域分明，室內不吃柱，28坪面睿暘水漾，30坪面水漾路二段，棟距與景觀條件最佳，主要抗性為玄關過長。
綜合評價，萊茵水花園有新北大都會公園首排、小坪數低總價的優點；最大缺點是格局規劃與尚未完善的交通機能，其餘建材配備、公設規劃中規中矩。目前成交價約58萬起，面水岸約六字頭，整體來說區域偏高價，競品是同屬茂德團隊的自由綠洲。
公園景觀，永久棟距。
適合開車騎車客群。
交通機能凹陷區
增值力道待考驗
★★☆☆☆
萊茵水花園位在開發中重劃區，目前附近機能及交通，步行都不方便抵達。雖說舊市區中正北路上具生活機能，但也是以靠近忠孝路，較為繁榮。此區走去中正北路，約要9分鐘，且都是舊廠房、釣蝦場等圍繞。對我來說，若要自住此區日常還是會仰賴叫外送。不過最近的7-11，走路約要7分鐘，這點也不太方便，期待至少未來有7-11在建案一樓會更好。
交通跟機能的凹陷區，增值力道待考驗
我常認為買重劃區要買在野狗時，也就是發展初期，看準周邊未來交通建設或重大建設，等待之後的大幅增值空間。比較可惜的是，此區算是新北較晚開發的重劃區，但我覺得的萊茵水花園這項優勢並沒有特別凸顯。因為這區的希望，都落在在未來機捷A2a站開通，但目前仍無預計動工消息，何時開通及能否順利開通是未知數。
除此之外，幾乎無其他未來重大建設可言，缺少利多。以整個三重右岸，長條形重劃區來說，我認為發展的重心應該會圍繞在南側的City Link 周邊。同樣是重劃區，離City Link或另一側的環狀線Y19B站越遠，可能會處於一個凹陷區，增值力道漸弱。
萊茵水花園建蔽率約32.12%，社區外圍以園藝植栽包圍。另外一提，二重重劃區右岸北側的建案，大多都切的比較小塊，少有超大退縮或廣闊中庭的案子，而且這區形狀為狹長形，街廓舒適度比其他方正重劃區少了點味道，不過萊茵水花園面大都會公園的第一排，仍有獨特價值，高樓層視野寬闊。若是鎖定此區建案，就要買在公園第一排，第二三排的建案將失去一大優勢。
硬體規劃無突出亮點，僅用軟性規劃堆疊，格局仍有改善空間
跟以往茂德集團的案子相比，此案的建築外觀設計上，我認為蠻別緻的，用多片玻璃和格柵相間，風格現代。公設尺度不算大，屬於基本的都有，健身房、瑜伽教室、會客室、交誼廳等。園藝造景，則是請來參與陶朱隱園園藝設計的團隊之一「大漢景觀」規劃。
要說公設有吸引我的是，大廳會擺放CN Flower的花藝設計，使用鮮花有種清新典雅的氛圍，很像是歐美系飯店的質感。此案另一個賣點是，預計會請來新美齊物業，是管理新美齊酒店式公寓PARK 259的團隊，可想像未來會有酒店式公寓的高級感。且第一年免管理費，還會安排30堂社區活動，像是花藝課、品酒課或舉辦外匯。
不過以上都比較偏向軟性的東西，例如物業之後會配合多久還說不定，加上挑選物業我認為也需看管家本身特質，是否和社區住戶合得來。社區活動也比較見仁見智，對於喜歡參與活動和住戶交流的人，才會是加分項。總體而言，部分軟性的規劃，雖有看頭，但仍待觀察。
格局部分，單看圖面，覺得原始的2房和2+1房的格局有點勉強，分別有坪效不佳和動線不順的問題。反倒是樣品屋的設計師表現，讓我看到一絲希望，像是面大都會公園的2房格局，就把房間的隔間牆打掉，配上明亮色系的軟裝，視覺上蠻寬敞的。若是自己住，這樣改為一房一廳，待在房間裡看公園景也不賴。整體而言，我認為要投資的話，此區增值潛力仍需觀察，若是單人至多雙人入住，且願意等待未知的交通建設可以考慮。
高樓層視野遼闊。
CNFlower花藝設計。
規劃不出所料 釋出利多偏無感
★☆☆☆☆
格局設計自住不友好，未善加利用景觀優勢很可惜
萊茵水花園對有自住需求的客群來說，格局上存在強大抗性，茂德的規劃向來不討喜，動線不流暢，坪效浪費、壓樑吃柱都是常見的問題，有這樣的規劃並不意外。但最可惜的是，沒能善加利用新北大都會公園首排的最強優勢，面公園的小坪數戶別規劃暗廳，甚至沒有間接採光，只有臥室有景觀棟距，除非是每天都待在房間裡的人，不然沒有「太陽光」只有「日光燈」，居住舒適度真的扣分不少。
若希望能在客廳享有公園景觀，8樓以上避開高架橋能有遼闊視野，戶別有30坪的A6和A10。不過因每層戶數多，梯廳空間狹小且邊間有五戶大門緊鄰，平時帶小孩大包小包、推嬰兒車，若湊巧同時要出門，空間擁擠侷促之外，對在意隱私性的人來說不是那麼友善。
周邊環境相較安靜，A2a增設扮演關鍵角色
以萊茵水花園的地段來說，最大優點是高樓層景觀棟距，但鄰機捷高架橋也是抗性，小小優點只有機捷不是24小時營運，過了午夜基本上就沒有噪音問題，和台64高架橋相比有「休息時間」。實際去現場走訪，聽到大多是疏洪東路的車流聲，加上商業機能都在中正北路的舊商圈，因此目前周邊環境是相較安靜的，我認為會是此區的特色之一。
至於二重右岸北關注度很高的A2a，今年五月初有新聞報導，因機捷增設涉及原有號誌系統的整合，所需耗費的經費龐大還需評估可行性。這對未來期待有捷運的小資首購來說，還是有些失望，畢竟已經討論了幾十年，增設與否對交通便利性跟未來增值性都扮演至關重要的角色。
規劃無明顯亮點，釋出實際利多才有機會勝出
而在外部條件差異不大的情況下，有新美齊物業和CN Flower在大廳的花藝擺設是蠻特別的規劃，不過我認為實質意義不大，後續是否沿用仍經由社區管委會協議商定。預計管理費$100/坪，儘管首年免管理費，用30坪計算，省$36,000無明顯讓利的感覺，畢竟買房花的是幾千萬不是幾十萬。
綜合上述，不管是建設品牌、格局規劃，甚至是建材配備都無亮眼之處，我認為仍需有更實際的利多，對喜歡右岸北區的人才會有較大吸引力。近期實登資料，高樓層面水岸小坪數戶別，成交價60-63萬，以我個人觀點，如果想投資置產，應該有cp值更好且近捷運的選擇，除非被新北大都會公園景觀打中，否則同性質房子我可能會選都廳大院或晴空大地；若想自住最大抗性還格局規劃。
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3 thoughts on “萊茵水花園”
請問可以做自由綠洲嗎
我也想問自由綠洲
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